등기부등본 을구 안보면 깡통전세 만난다!

 

깡통전세 피하려면 등기부등본 을구

 

안녕하세요! 경제쏙쏙입니다. 

🙇‍♂️ 만나뵙게 되어 영광이옵니다 🙇‍♂️

전세 시리즈의 두 번째 주제!

등기부등본 을구입니다.

깡통전세에 불안하신분들이 많으실겁니다. 

현재 빌라 전세 경력 5년에 빛나는

제가 처음 전세를 구하는 사람에서 입장에서 

등기부등본의 을구에서 무엇을 확인해야 하는지

깡통전세를 어떻게 피하는지 알려드리겠습니다.

반드시 피할 수 있는 방법은 아니지만

전세집의 마지노선으로 활용해보시기 바랍니다.  

 

! 등기부등본 을구 !

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1. 깡통전세 막는 공식

공식 : 선순위 채권+전세보증금 < 매매가X70%

 

위 공식은 많이 들어보신 적이 있을 겁니다.

깡통전세를 막기 위한 최후의 보루라고 할 수 있는데요.

이 공식 안에 들어오는 집이라고 해도

반드시 깡통전세를 피할 수 있다고 말할 수는 없겠지만

이 조건에 맞지 않는 집은 반드시 피하셔야 합니다.

 

정부에서 인정하는 공시가격이 시세 70~80% 입니다.

(앞으로 인정해준다는 얘기도 있습니다.)

선순위 채권과 전세보증금을 파악한 뒤

본인의 전세보증금을 합해 매매가의 70%보다

낮은지 확인하시면 됩니다.

 

선순위채권은 등기부등본 을구에서 확인할 수 있고,

전세보증금 또한 전세권이나 임차권 등기가 되어있으면

마찬가지로 을구에서 확인할 수 있습니다.

하지만 구체적인 전세보증금 금액은

집주인이나 중개사 통해 알아보시는 편이 확실합니다.

 

2. 시세 파악하기

깡통전세 공식에 따라 계산하기 위해서는

가장 먼저 해당 건물의 시세를 알아보셔야 합니다.

저의 경우 빌라에 전세로 들어왔기 때문에

해당 빌라의 시세를 알아봐야 했는데요.

여기서 말하는 시세는 다음과 같습니다.

시세
1. 최근 주택이 거래된 경우 해당 건 거래가를 알아본다.
2. 최근에 주택이 거래되지 않은 경우
     비슷한 규모의 타 주택 거래가격을 알아본다.

 

시세를 거래하는 공인중개사나 혹은 타중개사들에게

물어보며 알아보면 됩니다.

혹은 네이버 부동산, 다방 등 다양한 부동산 어플을

활용하여 확인하시는 방법도 있습니다.

 

저의 경우 빌라 전세로 들어갔을 때, 전세로 들어가는

해당 빌라 건물 전체의 매매가를 공인중개사를 통해

확인했습니다. 그 외에도 다른 부동산 중개소에 들러

비슷한 규모의 빌라를 매수하는 사람인 척 가장하여

부모님과 함께 물어보기도 했습니다.

여러 방식을 활용하여 알아본 결과 중 가장 겹치는

가격이 시세라고 생각하시면 됩니다.

 

3. 등기부등본 을구 권리사항 확인하기

다음은 등기부등본 을구 권리사항을 확인해야 합니다.

등기부등본 을구에서 꼭 확인하셔야 할 권리사항들만

정리해서 알려드리도록 하겠습니다.

등기부등본 을구

등기부등본 을구 주요 권리사항
1. 저당권 : 부동산을 담보로 돈을 빌린 경우
2. 근저당권 : 저당권과 비슷함,
                  일정 한도 내 반복적 담보 설정 가능
3. 전세권 : 전세 세입자 중 등기 설정한 경우
4. 임차권 : 임차 계약에 따라 부동산 사용하는 경우
5. 압류 : 채무 불이행 시 채무자 재산확보위해
              설정하는 경우, 강제집행대비하는 조치

 

위 5가지 사항이 가장 대표적인 권리사항 들입니다.

 

저도 등기부등본 을구를 확인할 때 위 5가지 사항을

꼼꼼히 살폈습니다. 더불어 잔금일 익일까지 권리사항을

변동시키지 않는다는 특약을 삽입하여 혹시모를 뒷일을

대비하였습니다.

 

위의 내용은 최소한의 확인사항입니다.

이 외에도 갑구의 신탁등기 등 확인해보셔야 하는 부분이

굉장히 많습니다. 이 부분은 따로 설명드리겠습니다.

 

이렇게 깡통전세를 막는 공식을 바탕으로 

시세와 을구 권리사항을 알아보는 방법을 정리했습니다.

위의 방식들을 전세 구할 때 꼭 확인해보시기 바랍니다.

특히 빌라전세의 경우 버팀목 전세 대출이 가능한지를

알아보면 더욱 깨끗하고 확실한 물건인 경우가 많습니다.

한가지 팁이니 이 방법도 대출을 받으시는 경우

꼭 활용해보시기 바랍니다.

 

다음에 더 유익한 정보로 돌아오겠습니다.

🙆‍♂️긴 글 읽어주셔서 감사합니다.🙋‍♂️

 

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